近期房地产行业2009年中报披露完毕，我们对行业中报业绩作一个总结，同时对2009年业绩作一些修正，根据预测业绩情况对今后一个阶段地产股的投资思路作分析。

　　投资要点：

　　2009年中期地产类上市公司业绩略超预期。2009年中期房地产上市公司(历史可比)共实现营业总收入964.01亿元，同比增长10%，共实现归属于母公司净利润139.26亿元，同比增长11.35%，略高于我们之前对于中报业绩5%-10%的盈利预期。

　　行业毛利率稳定，净利率提高较多。二季度行业毛利率变化不大，从35%提升至36%。同样，行业销售净利率有所增加，从年初的12.69%提高至16.66%。

　　行业今、明两年的业绩锁定性较高。从业绩的锁定性来看，由于上半年房地产企业销售良好，而且部分公司2009年上半年推盘量较大，比如招商地产(27.84,-0.26,-0.93%)、华侨城A(20.92,0.03,0.14%)等公司，全年推盘量较大，公司积累了较高的预收账款尚未结算，部分公司2009年业绩高增长性确定。从预收账款来看，绝对数额达到历史高位，预收账款数额已经达到2008年度营业收入的69%。

　　期间费用比率下降，现金流充裕，财务状况向好。相对一季度而言，三项费用比率都有所下降，均下降0.5-1.5个百分点。从行业资金层面来看，2009年中期房地产行业短期内没有资金压力，企业现金流状况得以明显改善，行业经营性现金流大幅增加，速动比率有所提高，净负债/股东权益的比率有所下降，现金流状况与2008年年报相比得以明显改善。

　　提升房地产上市公司2009年业绩10个百分点，提升增长水平至25%-30%。今年销售改善以及资金压力下降将使得上市房地产企业财务报表继续改善。从中报情况来看，超出之前对中期业绩预期的5%-10%大概5个百分点，同样我们提升房地产上市公司2009年业绩增长水平至25%-30%，比中期策略中的15%-20%的预期提高10个百分点。

　　行业评级上，维持月度分析报告中的“推荐”评级。投资策略上，维持标配地产股的投资策略，建议对增长性确定的万科A(11.95,0.00,0.00%)、金地集团(15.37,-0.02,-0.13%)、新湖中宝(12.50,-0.08,-0.64%)、荣盛发展(18.19,-0.44,-2.36%)等个股给予重点关注。一方面，这些公司2009年业绩将远高于我们对行业的预计水平；另一方面，从估值水平来看，目前股价尚不能充分反应2009年业绩的预期，考虑到业绩的增长性与行业总体市盈率水平，这些公司2009年动态PE仍具有一定的估值优势。